AKARYAKIT İSTASYONLARININ KİRAYA VERİLMESİ
Türk Borçlar Kanununda kira sözleşmeleri açısından üçlü bir ayrım söz konusudur:
- Genel Hükümler
- Konut ve çatılı işyeri kiraları
- Ürün kirası
| TBK[1] MADDE 299- Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
TBK MADDE 339- Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler, bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşya hakkında da uygulanır. Ancak bu hükümler, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmalarında uygulanmaz.
TBK MADDE 357- Ürün kirası kiraya verenin, kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir. Ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Bu oran sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa, yerel âdete göre belirlenir.
TBK MADDE 358- Bu ayırımda ürün kirasına ilişkin özel hüküm bulunmadıkça, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler uygulanır. |
O halde akaryakıt istasyonun kiralanması durumunda bu ilişkinin hukuki niteliğini belirleyecek olan yukarıda yer verilen hükümlerden hangisine dayandığı olacaktır.
Kira sözleşmesinin hangi hükümlere tabi olduğu uyuşmazlık ortaya çıktığında ve/veya sözleşmenin feshi söz konusu olduğunda önem arz eder.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümler TBK Madde 339 ve devamında düzenlenmiş olup “Konut” ve “Çatılı İşyeri” kavramları açıkça düzenlenmemiştir. En yalın hali ile kiracının; oturma, yatma ve barınma gibi konaklama ihtiyacını karşılayabildiği ve dışarıya karşı korunmaya elverişli yapıları konut olarak tanımlayabiliriz. Yine bir mesleğin yahut sanatın icra edildiği, her türlü ticari ve sınai nitelikli ekonomik faaliyetlerin yürütülmesine özgülenmiş üzeri örtülü olan yapıları da çatılı işyeri olarak tanımlayabiliriz. Çatılı işyeri kavramında özellikle dikkat edilmesi gereken husus ise ilgili yapının üzerinin örtülü olması gerektiğidir. Keza üzeri örtülü olmayan yapılar çatılı işyeri olarak değerlendirilmemektedir. Örneğin, açık otoparklar veya yazlık sinemalar bakımından Kanun’un konut ve çatılı işyeri kira hükümleri uygulama alanı bulamayacaktır. Son olarak konut ve çatılı işyeri kira hükümleri, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süre ile kiralanmaları durumunda da uygulama alanı bulmayacaktır.
Konut ve çatılı işyeri kiralarına tabi taşınmazlarda ise tahliye davası açılabilecek haller sınırlı sayıda olup, bu tür yerlerde kural olarak kiralayana süre bitimi nedeniyle tahliyeyi isteme hakkı tanınmamıştır.[2] Kiralanan “Konut ve Çatılı İşyeri” vasfında ise, bu sözleşme türüne özgü sona erme halleriyle sona erdirilebilir. Bu haller, bildirim yolu ve dava yoludur.
Madde 299’da düzenlenmiş olan olağan kira (adi kira) ile Madde 357’de düzenlenmiş olan ürün kirasını birbirinden ayıran husus, kiralananın bir ürün getirip getirmediğidir. Akaryakıt istasyonu, ürün getiren bir işletme teşkil ettiği için, akaryakıt istasyonunun kiraya verilmesi halinde bu akit ürün kirası sözleşmesi niteliğinde olacaktır.
Yargıtay da bir çok içtihadında akaryakıt istasyonlarının kiralanmasına ilişkin sözleşmeleri ürün kirası olarak kabul etmektedir.[3] TBK Madde 359’a göre kira sözleşmesi, araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içeriyorsa taraflar, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha düzenleyecekleri tutanağa geçirip imzalayarak, birbirlerine vermekle yükümlüdürler. Kiralanan “ürün kirası” vasfında ise TBK Madde 367 ve devamında düzenlenen sona erme sebepleri ve yukarıda yer verilen Madde 358 gereğince genel hükümler uyarınca kira sözleşmesi sona erebilir. Genel sona erme sebepleri ise sürenin dolması ve fesih bildirimidir.
İçtihatlar uyarınca bir işyerinin TBK’nın “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ayrımına girip girmediğini belirleyen kriter, kiralananın baskın[4] (galip) vasfıdır.[5] Yargıtay, baskın vasfı belirlerken metrekare hesabı yapmakta, açık alan metrekare olarak daha fazlaysa baskın vasfın çatısız olduğu sonucuna varmaktadır.[6] Doktrinde ana faaliyet konusunun gerçekleştirildiği alanların üstü örtülü olmadığı için akaryakıt istasyonlarının metrekare hesabına gerek olmadan doğrudan çatılı işyeri olmadığına dair de görüşler mevcuttur.[7]
Yargıtay da birkaç istisna karar haricinde akaryakıt istasyonlarının çatılı işyeri vasfında olmadığı görüşündedir. Ancak günümüzde akaryakıt istasyonları, yakıt doldurma alanı haricinde; market, lokanta ve hatta konaklama hizmeti veren alanlar haline dönüşmüştür. Hakim görüş akaryakıt istasyonlarının çatılı işyeri statüsünde olmadığı, ürün kirası hükümlerine tabi olması gerektiği olsa da yukarıda sayılan modern hayatın getirdiği sebeplerden ötürü her somut olay ayrıca değerlendirilmeli ve amir olacak Türk Borçlar Kanunu hükmüne bu şekilde karar verilmelidir.
Akaryakıt istasyonun kiralanmasının “ürün kirası”, “adi kira” veya “konut ve çatılı işyeri” kirası vasıflarında olmasının yukarıda açıklandığı üzere uyuşmazlık ve/veya fesih söz konusu olduğu takdirde birbirinden farklı sonuçları vardır. Yargıtay da kararlarında somut olaya göre değerlendirme yöntemini kullanmakta ve neredeyse her somut olayda bilirkişi incelemesi ve keşif yaptırmakta, bunların neticesinde uygulanacak hükmü ortaya çıkarmaktadır.
[1] 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
[2] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/1919 E. , 2015/2155 K.
[3] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2004/1292 E. , 2004/1461 K.
[4] Kiralanan işyerinde ana faaliyet konusunun büyük ölçüde hangi alanda (çatılı/çatısız) gerçekleştirildiğini saptamaya yarayan kriter.
[5] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3132 E. , 2015/11384 K
[6] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2014/11389 E. , 2014/12364 K.
[7] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2004/1292 E. , 2004/1461 K.
